物流园区投资过剩后的经营之困

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发表于 2014-8-12 08:29:13 | 显示全部楼层 |阅读模式

【物流园区:投资与经营冰火两重天】


7月11日,马云的菜鸟网络被商务部官员聂林海公开批评,被指“到处建物流基地建仓储的路走歪了”。@黄刚-物流与供应链文章《菜鸟为何着急了》对于菜鸟物流园区情况进行了深度分析:大型B2C商家,O2O品牌以及大小型淘品牌由于多方原因都不愿意进来,造成园区空置率过高。有行业数据指出目前全国物流园区空置率高达60%,大部分物流园区都是在玩圈地,园区经营只是为养土地,以再收储或者转让方式退出获取投资回报。这样造成投资园区的不懂物流,而搞物流的又没有土地的怪圈。


2014年国内物流园区投资和经营出现冰火两重天的状况:投资商热捧,但是经营上鲜有出彩者。究其原因,在于投资商存在“重投资,轻经营“的观念,导致大量物流园区投资建成后,经营困难,经营性利润甚至无法覆盖投资财务成本,对投资商形成巨大压力。按照目前投资情况,三年后将有大量物流园区建成投入使用,对于现有物流行业资源争夺将更加激烈,经营上势必遇到更大困难。本文试图解析物流园区投资之中存在问题和建议,供物流园区投资和经营者参考。


【存在问题:拿地容易,土豪难当】


投资物流园区主要有五个步骤:买地、规划、建设、招商和运营。除了建设,当前我国物流园区投资过程的其它四个步骤都存在不少问题,这些问题给园区的投资经营带来众多潜在威胁与现实困境。以下分析购买土地存在的风险以及买完地后在接下来的规划、招商和运营过程中存在哪些问题。

1.土地获取


物流园区投资第一步是土地的获取,这需要注意两点:选址与征地。


(1)土地选址。“地段,地段,还是地段”同样适用于物流园区投资。交通便利,靠近高速公路或者国道,省道,接近传统物流集聚区或者产业集聚区,是选址的最佳考虑。但是现实中发现大量的物流园区选址时对交通流考虑不足,尤其是出入口和限高等部分,造成园区建成后交通出现大问题。


(2)征地。所有与土地有关的投资都会遇到征地问题,物流园区投资同样会遇到。大量地方政府在未完成“七通一平”之前要求投资商提供拆迁款,在拆迁出现问题时,投资商将面临巨大风险。


2.园区规划


当前国内投资商在进行园区规划时容易忽略一些条件,使物流园区投资建成后,经营困难。园区规划主要存在三个问题。


(1)不了解物流行业业态与发展趋势。这几年,物流行业出现大量新的业态和商业模式,处于变革前夜。不研究物流行业特点及发展趋势,使投资的物流园区建成后不符合物流经营业态的比比皆是。


(2)忽略政府规划与当地市场情况。政府规划是纲要,是指导性原则,是投资指南。而当地约定俗成的市场是经过长期市场洗礼后的产业平衡状态;对于二者的忽略,会直接导致投资失败。


(3)缺乏准确的园区定位。园区定位与园区经营息息相关,而大多数投资者,希望做一个“高大上”、“大而全”的物流园区,符合所有物流业态的要求,结果做成四不像,导致后期经营困难。


3.招商


全国众多物流园区招商情况不理想,招商失败或者引入的商家、项目不适合园区发展的现象比比皆是。招商存的问题主要体现在以下三个方面。


(1)招商策划不够。大量物流园区招商基本上没有策划,做到哪里算哪里。这个方面需要学习房地产行业的招商策略和策划。


(2)园区运营服务不到位。当前国内物流园区招商定位中过分强调政策以及租金的优惠,而对企业需要的运营服务需求投入不足,在基础设施、金融以及信息技术等方面给企业的支持度不够。


(3)售后服务不够。物流园区认为企业入驻就等于招商结束,不重视后期对入驻企业的服务与承诺,容易导致入驻企业外逃。


4.运营


即使前面所有决策都正确,招商即满,物流园区仍然存在经营问题。当前园区运营缺乏创新,租金仍是主要利润来源(见下图),而仅靠租金回报无法满足投资回报的要求。当前物流园区在运营过程中主要存在以下问题。

(1)对物流从业者的轻视是致命伤。物流园区投资者是各路土豪,基本上独立于物流圈之外,究其原因是对物流从业者的轻视。物流从业者多数在“散小乱差脏“的环境中作业,各种工作与生活习惯为投资者所不待见。殊不知,轻视客户就是投资失败的开始。


(2)物流园区缺乏有效的增值服务。无论在园区推广何种增值服务,首先需要帮助入驻企业实现和提升自身价值。对于物流这个微利行业,提升物流服务的价值变得尤其重要。而园区投资者恐怕从没有考虑过如何为入驻物流企业赚钱,即使考虑过,也不知从何入手。


(3)园区信息化水平低。园区信息化尽管被一再提及,但是目前仍然停留在纸面上和政府视察时的简单展示中,远没有进入实际应用阶段。


【如何建一个符合5年后需求的物流园区】


据2012年中物联调研数据显示,当前我国共存在754家物流园区,而同期德国物流园区数量不足40家。既然全国拥有这么多物流园区,为何还存在物流基础设施不足?物流企业频繁搬家?全国园区空置率达到60%等问题?究其原因,是物流园区的设计与建设不符合物流企业的运作需求。可预见的趋势是,物流园区的整合与兼并,改造与重建的时代正在到来,物流园区该如何走出经营之困?


1.全国性连锁物流园区经营业态,即“地网”一定会出现。


随着物流行业各类新业态出现,物流园区最终一定实现网络化经营,形成全国物流园区一张大网格局,冲击区域型物流园区,典型如普洛斯。


2.园区信息化联网业态,即“天网“也一定会出现。


物流服务是网络高度依赖型现代服务业,基于行业特点,物流基础设施和物流服务信息化“天网”已经成为未来决胜的关键。


3.园区配套设施将出现连锁经营的业态。


由于全国连锁型物流园区的出现,园区配套设施将趋于标准化,如汽修汽配,加油站或加气站,旅馆等,同样会呈现连锁经营趋势。


作为正在用加盟和委托经营方式打造全国连锁物流园区的物流平台,天地汇对于5年后配载型物流园区的思考是:园区要么与平台合作,要么自身平台化。单个物流园区如果不未雨绸缪,差异化定位,那么将来经营状况将会由盛转衰,难度更大。当然土地在手的投资商只要现金流不断,随着土地升值,总有收回投资大赚一笔的一天,而这个期许,才促使了2014年物流园区投资热潮-----但怀抱着这个目的投资的土豪们真正在考虑物流行业的趋势和物流企业的需求么?时间将是最好的老师,让我们拭目以待。


作者:何长春

天地汇公路港 市场营销副总裁。物流行业跨界从业者,“跳出物流看物流”,联系方式:微博@何长春-物流园区连锁;微信号:daomu916072。


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物流哎累啊。
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物流天地56tiandi好着呢
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